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        1. 范劍平:看懂明年的房地產需要先弄清楚四大真相

          来源:     添加时间:2020-06-21

          中國網·地產中國訊 2016年12月6日下午,由中國互聯網新聞中心·地產中國網主辦的&ldquo食品;第八屆地產中國論壇暨2016中國房地產年度紅榜頒獎典禮”在北京釣魚臺國賓館5號樓隆重舉行。國傢信息中心首席經濟師范劍平做瞭為題為“在不確定中尋找確定性--2017年中國經濟形勢展望”的演講。

          國傢信息中心首席經濟師范劍平 

          在范劍平看來,影響房價走勢的主要有兩大因素:貨幣超發與否和人口流向安全。2017年,房地產將面臨的大背景是中央扭轉資金脫實趨虛的政策導向,貨幣政策將不再寬松。但是中央銀行也用不著加息,因為商業銀行會自動把市場化利率加上去。

          范劍平指出,隨著我國人口結構出現分化,未來的房地產取決於“搶人”大戰,能否搶到年輕人。他強調,從需求端限制買房人的門檻,雖然短期能夠抑制房價的過快上漲。但是如果想保持房價長期穩定,就需要增加保障房和土地供應。

          以下范劍平的發言實錄:

          2016年全世界出現瞭幾個黑天鵝事件,諸如英國脫歐、意大利公投的失敗以及美國大選特普朗勝出,預計2017年還會有更多黑天鵝事件出現,諸如法國大選、荷蘭大選、德國大選等等。對於全世界經濟而言,黑天鵝事件非常多,中國難以獨善其身。在這樣一個復雜的局面下,2016年中國GDP保持瞭平穩增長,一季度6.7%,二季度6.7%,三季度還是6.7%,這純屬巧合。因為在扣除價格因素後安全,三個季度增速都是6.7%。但是GDP現價增速逐季提高,一、二、三季度分別增長7.1%、7.安全3%和7.8%,這反映出社會總供求的GDP平減指數逐季提高,一、二、三季度分別為0.4%、0.6%和1.1%。亞洲 歐美 中文 日韓 另類表面上,三個季安全度6.7%的增速很平穩,但從結構的角度來看,問題非常大。

          中國經濟過度金融化

          目前,中國經濟出現過度的金融化。美國、英國金融業非常發達,兩國金融機構的境外業務收入占比都達到30%-40%左右,但是金融業在GDP中的占比也不過7%左右。2008年國際金融危機以來,中國央行把貨幣政策數量寬松和價格寬松發揮到瞭極。目前,我國金融業基本隻服務於國內,然而金融業增加值在GDP中的占比2016年上半年已經達到9.2%,而且還在繼續安全上升。如果以金融業在GDP中的占比來衡量一國經濟的金融化程度的話,那麼我國經濟的金融化程度顯然是過度瞭。這種高不僅僅是金融業的發達,還是虛胖。金融領域出現瞭大量自娛自樂、擊鼓傳花的遊戲。貨幣寬松隻能換來改革的時間,並食品不會自動帶來經濟復蘇。

          金融脫實趨虛的趨向對中國經濟的長遠發展危害極大。政府部門上半年就發出瞭警報,以權威人士答記者問的形式,在人民日報發表瞭文章,試圖通過權威人士的談話來引導人安全們的預期。但上半年依然出現瞭很多金融和房地產的炒作,以至於中央政治局會議在新聞稿裡開始出現抑制資產泡沫這樣的字眼。三季度,這種形勢並沒有扭轉,反而愈演愈烈,以至於黨中央國務院在分析三季度經濟形勢以後,明確提出抑制資產泡沫,全面防范經濟和金融風險。這說明,現在的風險不僅食品僅存在食品於金融領域,甚至會影響到經濟全局。

          最近一段時間,為瞭扭轉資金脫實趨虛的趨向,黨中央對房地產和金融領域中各種投機炒作進行瞭調控。在地產領域,一部分城市出臺瞭分城施策的調控措施,甚至出臺瞭二輪的收緊政策。在金融領域,一些期貨通過炒作拉動瞭煤價的暴漲,甚至倒逼電價上漲,中央出臺瞭加大保證金增收等多種抑制手段。而在煤炭領域,多傢大型煤企與下遊企業簽訂瞭中長期合同,價格確實低於市場價。很多人認為這種調控簡單粗暴,似乎回到瞭一刀切的經濟時代。但是從另一方面來說,如果社會遊資過多炒作,導致煤價飆漲,煤價和電價聯動,電價上漲,結果就是制造業中下遊企業無法承擔高成本,最後的結果是明年實體經濟可能繼續下滑,通貨膨脹壓力加大,出現滯脹局面。

          因此,中央會出臺更全面的政策方案引導資金回歸實體經濟。

          2017年,房地產所面臨的大背景,是中央扭轉資金脫實趨虛的政策導向。房地產既屬於實體經濟,又有很大的金融屬性。所以,政策上一方面要保障大傢居住功能的滿足,另一方面也要適當抑制投資功能的過度炒作,這是2017年整個房地產正常的基調。在這個基礎上,擠出泡沫,把更多房子留給首套置業的人,是政策中最重要的導向。

          貨幣政策將不再寬松

          2017年,整個宏觀調控中對房地產影響最大的就是貨幣政策。房價為什麼會上漲?貨幣超發是必要條件,人口流向是充分條件。過去這麼多年,我國房價的上漲和貨幣超發有很大關系,M2的增速遠遠高於GDP增速,整個社會流動性泛濫。資金隻有和新技術相結合,形成新的增長點和投資熱點,在新興產業帶動下,經濟才能復蘇。但是,多年來,我國搞房地產和金融炒作,因為技術研發不掙錢,他們寧可在房地產和金融領域制造一個個泡沫,也要想辦法掙錢,於是出現瞭大量的擊鼓傳花遊戲。

          但是,2017年這種形勢將會發生完全的變化。2014年以來,我國開始出現資食品本凈流出,外匯儲備已經減少瞭八千億元,這些外匯儲備的減少,相當於註銷瞭一部分基礎貨幣投放。與此同時,國傢四季度開始對房地產進行新一輪的調控,隨著房地產成交量的下降,由其創造的信用貨幣能力也會收縮。當這兩部分都開始收縮時,明年整個貨幣環境就不會像前幾年那麼寬松瞭。現在,我們的貨幣政策僅僅是在回歸正常化,控制增量、消化存量,還沒有到收緊銀根的程度。

          過去一年來,當市場上資金寬松的時候,商業銀行的加權平均貸款利率水平是下降的,債券市場收益率也是下降的。但是,最近我們看到商業銀行加權平均利率已經不再下降,銀行理財產品的收益率開始回升。所以,中央銀行用不著加息,商業銀行會自動的慢慢的把市場化利率加上去。

          未來的房地產取決於能否搶到年輕人

          作為房價上黑人大雞吧 漲的必要條食品件,貨幣因素在2017年發生瞭巨大的變化。但是真正影響房地產投資的是需求。過去這兩年,房價的上漲似乎亂糟糟的,但背後有一定的規律。

          我國已經步入老齡化時代,年輕人越來越少,過去房地產最為火爆的十年,是80後買房最多的十年,80後的人口有2.28億人。輪到90後買房時,年輕人出現大幅度下降,90後人口隻有1.75億人,比80後少瞭23.24%,00後的人口又進一步減少到1.45億人,比80後少將近36%。當年輕人口少瞭1/3、1/4時,房子就不好賣瞭。所以,未來的房地產取決於“搶人”大戰,能否搶到年輕人。

          中國年輕人的流動從什麼樣的城市流向什麼樣的城市呢?那些在新一輪產業結構調整中處於弱勢地位的城市,以傳統制造業、傳統服務業為主,產業經營出現困難,創造不出新的就業崗位,工資水平相對比較低。這樣的城市,90後年輕人用腳投票,安全開始流出。而那些在新一輪產業結構調整中處於優勢地位的城市,現代服務業和高科技企業已經形成一定的規模,成為城市產業的主體,產業的發展勢頭比較好,創造就業的崗位比較多,工資水平相對比較高,勞動力在這些城市是凈流入。

          從規律上看,房價漲不漲實際上是由人口流向來決定的。凡是勞動力凈流入的城市,就是常住人口除以戶籍人口的比值大於1的城市,房價往往是上漲的。這些城市中,房價上漲快慢由兩個指標決定,第一是這個城市中第三產業在GDP中的占比;第二是企業用於科技研發的投入在GDP中的占比,就是科技創新強度。凡是科技創新強度高的城市,往往是高科技企業集中的城市,這樣的城市上市公司往往很多,這些人才的集聚帶來財富的集聚,使得房價上漲比別的城市更快。

          房價要保持穩定應增加保障房和土地供應

          更重要的一點是,年輕人口的流向帶來瞭城市老齡化程度的差異。凡是勞動力人口凈流出的城市,往往是老人多、孩子少,是倒金字塔型,這些城市是遭受城市化沖擊最大的,也是房地產調整壓力最大的,這些城市的房子很難賣出去。而年輕人凈流入的城市,其旺盛的剛性居住需求,足以使房地產在這一輪調控中保持穩定,不會出現房價大跌的局面。

          因此,通過需求端限制買房人的門檻,雖然短期能夠抑制房價的過快上漲。但是如果想長遠保持房價穩定,就需要在貨幣供應足夠趨穩以後,政府要做兩件事情:一是增加保障房的供應,二是根據人口流向實事求是地增加城市的土地供應,隻有這樣才能形成供需真正平穩的市場基礎。

          未來房價既不會全面暴漲,也不會全面暴跌

          對於復雜的房地產走勢,我們應該跳出房地產看房地產,從產業結構升級和城市化中人口的流向來看,未來房地產走向是非常鮮明的,既不會全面暴漲,也不會全面暴跌,未來就是嚴重分化的市場。有些城市在產業結構升級帶領下,會繼續保持穩定、健康、向上的發展。但有一部分城市,調整壓力會非常大。不管是房地產開發商,還是個人投資者,認清這樣的大勢,把資金投到應該去的地方,市場規律性的東西可能比政府的指示影響更大。

          2017年,高科技企業雲集的一二線城市,科技創新能力將更強,會得到國傢政策更多的支持。而金融和房地產領域的投機炒作,尤其是違規的首付貸、弄虛作假的信貸等等資金行為,將玩不轉。房地產市場原本虛胖的東西,會慢慢被政策所抑制。

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