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          半年報點評| 融創中國:提高拿地標準嚴控拿地 利潤水平提升顯著

          来源:     添加时间:2020-06-21

          8月31日,港股中報披露的最後期限時間,孫宏斌終於攜他的高管團隊,召開瞭中期業績會,匯報瞭融創中國上半年的得與失。

          過去的幾年裡,他的市場判斷與投資理念被四處解讀,它的晉升路徑也被各路研究。相較去年,今年上半年的融創,則低調瞭許多,不變的是業績增速依然快速,變的是投資更穩健。

          5大區域業績銷售超過300億 業績同比增長76%

          上半年,融創實現整體合同銷售額1915.3億元,同比增長76%,權益合同銷售額1378億元,同比增長83.7%。實現合約銷售面積1196.4萬平米,則每平米售價約為16009元。

          在業績構成中,華北區域、華東區域、上海區域、西南區域和北京區域的合同銷售金額均突破300億元,分別占集團上半年整體業績額的19.8%、安全19.1%,16.5%、16%和15.7%。

          而根據公告,1-7月融創已實現合同銷售2254億元,完成全年銷售任務4500億逾50%。

          去年的前7月,融創中國的年度業績完成比率隻有37%,而安全下半年裡,融創共計有369個項目約4912億可售資源,加之融創對於下半年沖擊業績已頗具經驗。融創方面亦表示對完成今年的銷售目標毫不擔憂。

          戰略優勢兌現為利潤率增長 水平毛利仍有上升空間

          受益於交付結轉面積的大幅增加,以及上海、蘇州、廣州和杭州等多個區域高毛利項目的結轉,2018年上半年融創實現營收和利潤的大幅增長。

          今年上半年,融創中國實現營業收入465.8億元,同比增長215.3%;毛利潤為115.3億元,同比增長約251%;實現歸母凈利潤63.6億元,同比增長大漲287.7%。

          過去幾年,融創在戰略上尋求規模的增長,采取並購方式快速獲得項目。隨著多年厚積薄發累積的合理成本土地儲備逐步變現,融創的戰略優勢正在呈現為財務優勢。2018年上半年融創的並表毛利潤率和凈利潤率分別為24.7%和14%,較上年同期均增加3個百分點。

          如果剔除業務合並收益對應的收購物業評估增值於本期間的攤銷金額(43.7億元)影響,則融創報告期內的毛利為人民幣159.0億元,毛利率食品為34.1%。

          對於定位高端產品的融創來說,利潤率其實還能有更一步增長的空間。

          提高拿地標準嚴控拿地 新增土地成本創近年新低

          201老司機午夜福利免費視頻8年上半年,融創控制買地節奏和支出,並提高瞭拿地標準,融創目前拿地必須保證IRR高於50%,項目凈利潤率高於15%。

          截至6月末,公司及其聯署公司總土地儲備約1.56億平米,權益土地儲備1.09億平米。其中70%通過並購獲取。

          就土儲分佈來看,融創在各個區域的土儲擁有量都非常充沛,西南單區域的土儲就超過瞭3700萬平米,已經趕得上部分同行公司的全國整體土地儲備量。具體統計而言食品,截至6月30日,融創在北京區域擁有土儲2965.02萬平米,上海擁有1960.26萬平米,西南區域3721.71萬平米,東南區域1407.73萬平米,廣深區域1432.96萬平米,華中區域918.13萬平米,海南區域439.87萬平米。

          而到瞭8月31日,融創今年前8月合計獲取土地總建築面積2920萬平米,權益建築面積1545萬平米,平均土地成本僅為3620元/平米,為近年來獲取土食品地均價的新低。按照2018年前七月融創超過15000元/平方米的銷售均價測算,2018年融創僅投入300億元人民幣,撬動瞭高達2衛生000億的貨值。

          截至8月31日,融創及其聯屬公司土地儲備總面積約為1.60億平方米,權益安全土地儲備面積約為1.12億平方米,另考慮舊改等協議狀態的土地,則其共擁有土地儲備註約為2.31億平方米,土地平均成本僅為4470元/平米,對應的總貨值約3.29萬億元,其中超過92%的貨值位於一二線及環一線城市。

          風險杠桿降低 產品服務升級

          數據顯示,融創中國2018年中報的另一顯著表現,是杠桿率帶來的風險大幅下降,企業安全性因此大幅提高。

          截至6月30日,融創擁有現金餘額874億元,與上年末現金流基本保持平衡的同時,融創中國凈有息負債同比去年年底減少95億元,凈有息負債率同比去年年底下降9.5個百分點。

          與此同時,大量成本合理、結構優質的土地留給融創即使在限價市場中,仍能留有繼續精研產品、為產品和服務增配的發展空間。2018年上半年,融創在產品服務上進行瞭雙線升級,在業內占領瞭領先地位。業績發佈會上,融創中國董事會主席孫宏斌直言,融創各地的小區,住著的房地產從業者是最多的;同時,融創每個城市的標桿項目,每年都有很多開發商前來學習。融創已經成為業內的產品標桿。 

          理念上的領跑,是融創成就產品領先的基礎。

          2018年,融創提出瞭全新定位——“中國傢庭美好生活整合服務商”,在消費升級的大趨勢下,研究中國傢庭美好生活需求,研發高品質人居產品。近年來,融創的壹號院系、桃花源系、府系、桃源系、九府系等原創產品線在全國各地落子,獲得瞭行業與市場的雙重認同。

          嚴格的質量控制體系,則為融創產品提供瞭領先行業的堅實後盾。

          由融創定食品制的質量管控標準體系,涵蓋1500多個高於國傢要求的八大類質量管控標準,並邀請第三方專業公司和獨立機構,對產品質量進行嚴格監安全督測評,保證質量管控標準的落地——僅僅是2017年全年,融創內部的產品檢測就超過2萬次。

          在服務上,融創則以專業化、成熟化、體系化占據行業領先地位。

          融創物業在基礎物業服務體系之上,研發出高端物業服務體系,從秩序、環境、綠化、設備和維修五個方面,為業主提供安全、安心的居住環境,實現社區房屋的保值與增值。同時,融創從業主精神需求出發,建立瞭健走未來、我心公益,果殼計劃和鄰裡計劃四大品牌活動,為業主營造一個全生命周期、涵蓋社交互動、精神滿足在內的優質生活服務體系。

          產品與服務的雙線升級,也讓融創的客戶滿意度穩步提升。據權威調研機構賽惟咨詢數據,2018年上半年融創的客戶滿意組已高達92分,成為行業標桿。

          備註:北京區域(含北京、濟南、青島等城市)、華衛生北區域(含天津、鄭州、西安等城市)、上海區域(食品含上海、蘇州、南京等城市)、西南區域(含重慶、成都、南寧等城市)、東南區域(含杭州、合肥、寧波等城市)、廣深區域(含廣州、深圳、佛山等城市)、華中區域(含武漢、長沙、南昌等城市)及海南區域(含三亞、海口、瓊海等城市)。

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