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          1. 土地政策變局:“去產能”倒逼精細化管理

            来源:     添加时间:2020-06-21

            (原標題:土地政策變局:&ldqu安全o;安全去產能”倒逼精細化管理)

            經濟結構調整的大背景,及其帶來的產業、區域等政策變化,正在悄然影響土地政策的取向。

            近日,國土部、發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015-20衛生20年)》,作為京津冀協同發展戰略的重要組成部分,該項規劃保障交通一體化、生態環境保護和產業升級轉移3個重點領域的用地需求。但同時也明確以節約集約為主線的原則。

            在安全此之前的4月14日,國土部還發佈瞭《關於進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》和《國土資源“十三五”規劃綱要》。從去年11月以來,國土部會同多個部門,連續發佈多項產業用地政策,包括支持旅遊產業和大中型水利水電工程用地,控制鋼鐵煤炭行業、光伏發電項目等的用地。

            土地政策的密集出臺,與當前經濟結構調整、產業去庫存、區域規劃密集出臺等背景有關。業內人士指出,隨著大環境的變化,土地政策也越來越體現出差異化和精細化的特征。

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            周期疊加

            土地數據和經濟發展,始終有著密切的相關性。

            國土資源部發佈的數據顯示,今年第一季度,全國國有建設用地供應9.47萬公頃,同比下降0.2%。基本與上年同期持平,土地供應持續下滑的態勢得到初步遏制。其中,工礦倉儲用地供應同比下降2.7%;房地產用地供應下降4.4%;基礎設施等其他用食品地供應增長3.7%。

            國土資源部調控和監測司對該數據的解讀為,“經濟運行逐步向好是土地供應止跌回穩最重要因素。”其中,全國規模以上工業增加值增速加快、房地產投資增速加快、基礎設施投資增速加快並二倍於全國固定資產投資增速,分別對應瞭上述三類土地的供應變化情況。

            反過來,土地制度也服務於經濟大勢。國土資源部下屬機構的一位專傢向21世紀經安全濟報道表示,在經濟形勢、產業政策、區域規劃等出現變化之時,土地政策也會做出相應調整。

            當前,我國土地政策進入一輪密集發佈期。今年4月,國土資源部先後發佈《國土資源“十三五”規劃綱要》和《關於進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》;5月,國食品土部、發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015-2020年)》。

            產業政策方面,去年11月以來,國土部會同多個部門,共發佈4項與產業有關的用地政策。其中包括支持旅遊業發展用地、對光伏項目用地實施指標控制、支持大型水利水電工程用地、嚴控煤炭鋼鐵等過剩產能項目新增用地等。

            不動產登記方面,國土部於4月出臺瞭《不動產登記暫行條例實施細則》。此外,國土部還針對市場的變化,對不同城市的房地產用地政策進行窗口指導。

            上述專傢指出,當前我國正處於經濟增速換擋期。包括房地產在內的多個行業存在“去產能”、“去庫存”等問題,都需要新的土地政策予以配合。作為經濟增長的新引擎,城鎮化進程進入加速階段,土地政策也需進行調整和完善。與此同時,在“十三五”開局的時間節點上,也需要出臺一份總括性的土地利用政策。

            因此,多個周期的疊加,促成瞭近期土地政策的密集發佈。按照很多專傢的觀點,在此基礎上,未來地方政府也將出臺較為細化的政策措施。

            產業用地管理精細化

            土地政策的密集發佈,亦反映出更為細致的政策思路。自2014年以來,我國已連續三做性視頻大全在線觀看 年調減新增建設用地指標。這一調整的目的,在於改變以往土地粗放利用的局面,提高土地使用效率。

            據悉,近幾年來,我國安排的年度建設用地總規模一直保持增長態勢。其中,新增建設用地和存量建設用地規模均逐年增加。到2013年,新增建設用地規模比2012年總體持平,2014年則首次出現下調。

            “在衡量土地利用效率方面,有一個學術指標叫‘單位土地GDP產出’或‘土地產出率’,有些地方則以‘單位GDP建設用地下降率&r食品squo;或‘單位GDP地耗’作為類似的指標。”上述專傢表示,近年來,國土資源管理部門對該項指標的考核較為重視,調減建設用地總指標,即是一種體現。

            他認為,這種要求使得土地利用更加精細化,且在經濟結構調整的背景下,建設用地總規模仍有調減的空間。

            21世紀經濟報道註意到,在新近出臺的《國土資源“十三五”規劃綱要》和《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015-2020年)》中,都將“轉變土地利用方式、促進節約集約利用”作為總原則。

            值的註意的是,在產業用地方面,“精細化”的思路較之以往更加凸顯。

            2015年12月,國土部發佈《光伏發電站工程項目用地指標》,不僅對光伏發電項目用地總規模實施控制,而且根據發電站所在緯度和發電項目功能等的不同,規定瞭諸多單項指標。該項文件被認為“填補瞭能源產業領域用地標準的一項空白”,同時也體現出更為精細化的管理方式。

            對於很多產業用地而言,目前的管理模式以總量控制為主,由於項目運作的復雜性,土地管理很少深入到項目層面。根據國土資源部的數據,到目前為止,真正細化到工程項目層面、實施土地控制的行業指標隻有16項,但從土地集約節約利用的角度,這種管理模式被認為更加科學和有效。

            事實上,對於產業用地,國土部一直實施“有保有壓”的原則。按照上述專傢的說法,“不管是‘保’還是‘壓’,從無標準控制到有標準控制的精細化管理,是土地管理的大方向。”

            二線土地市場需關註

            作為國民經濟的重要一環,房地產用地管理一直是土地管理的重點。近幾年來,房地產用地中的差異化原則更為明顯。

            4月發佈的《國土資源“十三五”規劃綱要》中就明確指出,“要結合房地產去庫存,實施有效用地調節政策,保持房地產市場平穩運行。在住房供求關系緊張地區適度增加用地規模;對房地產庫存較高的城市,減少直至停止住房用地供應。”這也奠定瞭整個“十三五”期間房地產用地政策的總基調。

            我國房地產市場總體供大於求,但仍然存在明顯的區域差異。其中,一線城市和核心二線城市供應不足,三四線城市則供應過剩。因此,國土部近年來一直對房地產用地實施“因地制宜”的原則。

            自去年以來的本輪房地產調控政策中,土地政策並未有較大動作。但據21世紀經濟報道瞭解,國土部仍以“窗口指導”的形式對各地的房地產用地供應進行調整,即在審批土地指標時,對房地產用地供應規模加以控制。據悉,貴陽、沈陽等房地產供應明顯過剩的城市,近兩年的房地產用地指標均已有所調減。

            但熱點城市供應不足的局面,短期內仍然難以改變。根據國土部下屬土地勘測規劃院的數據,今年第一季度,一線城市房地產用地供應同比有所下降, 降幅為 37.97%。二線城市房地產開發用地供應同比下降18.18%。

            上述機構的數據還顯示,一季度末,全國105個主要監測城市住宅地價為5554元/平方米,環比增長1.27%,同比增長4.66%,為各性質用地中增長最快者。其中,多傢機構的數衛生據指出,由於資金外溢效應的存在,二線城市的土地市場開始火爆。

            衛生分析人士認為,部分二線城市土地市場已出現泡沫成分,值得警惕。對於區域中心城市,未來仍需在政策層面進行差別化對待。

            (來源:21世紀經濟報道)

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