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一石激起千層浪,最近召開的國務院常務會議明確瞭自5月1日起將建築業、房地產業、金融業、生活服務業納入營改增試點范圍。 隨著營改增時間表日益臨近,對房地產企業來說,哪些進項稅額可以參與安全增值稅抵扣?房地產營改增最大的難點在哪裡? 多位房地產財稅專傢表示,房企可抵扣發票越多越好,但目前進項稅抵扣有限,很多事項須待細則落地,且個案差異較大,不能一概而論。 房地產進項稅抵扣項有限 3月18日,國務院常務會議審議通過瞭全面推開營改增試點方案,明確自5月1日起,全面推開營改增試點,將建築業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。 以此來看,現行營業稅納稅人全部改征增值稅。其中,建築業和房地產業適用11%的稅率,金融業和生活服務業適用6%的稅率。 中匯食品(四川)稅務師事務所一位資深財稅人士告訴《每日經濟新聞》記者,營業稅是價內稅,增值稅是價外稅,主要區別在於,後者是針對收入和成本之間增值部分按照一定稅率計稅。 對房地產開發企業來說,以前所征收的營業稅到底是什麼?包含哪些具體項目呢? 房地產營業稅,顧名思義就是針對房地產企業出售和個人轉讓房地產過程中所征收的稅。 《每日經濟新聞》記者註意到,2011年10月底,經國傢財政部與國稅總局審核通過並聯合下發《關於修改〈中華人民共和國增值稅衛生暫行條例實施細則〉和〈中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則〉的決定》。該文件第25條規定,納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產,采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 實際上,在房企“預售制”模式下,預收款成瞭他們主要的回款及現金流來源之一。也食品就是說,房企收到預收款即要繳納一定稅率的營業稅。 國稅總局在日前發佈的《關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》中提到,房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。 安全在房地產開發企業主營成本構成中,包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建築安裝工程費用、基礎設施費用、配套設施費、借款費用及開發間接費用等。 在營改增過程中,到底哪些可以進項稅抵扣?中匯(四川)稅務師事務所前述資深財稅人士介紹說,“建安成本那一塊是可以抵扣的,建築企業營改增是11%。如果建安成本占比50%~60%,毛利20%,但還是不足以持平。”其他比如前期開發費、政府基金,這些是不可能抵扣的,像銀行貸款利息能不能抵扣也是個問題。
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