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            上海首推租賃住房用地 預計將有更多城市跟進

            来源:     添加时间:2020-06-21

            (原標題:上海首推租賃住房用地 預計將有更多城市跟進)

            7月4日晚,上海衛生市規劃和國土資源局掛出位於浦東新區和嘉定區的2宗地塊,土地用途均為租賃食品住房,要求未來僅用於出租,不得出售。上海首推租賃住房性質的地塊,不僅是地塊所在區域產業升級、產城融合的要求,更是對中央支持租賃住房建設政策的響應。

            業內分析人士認為,未來租售並舉將是房地產市場大勢所趨,亦是建立長效機制的有機組成部分,未來會有更多城市陸續跟進。對於開發商來說,物業的綜合運營能力和靈活利用各種金融工具的資本運作能力,是其必須練就的新技能。

            符合所在區域產業升級要求

            公告顯示,浦東新區地塊為張江南區配套生活基地A3-06地塊,總土地面積6.5萬平方米,保證金1.45億元。嘉定區的嘉定新城E17-1地塊,總土地面積2.85萬平方米,保證金8480萬元。上述2宗地塊的土地用途均為租賃住房,所建物業嚴格按照“隻租不售”模式管理,受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

            上海首次推出的這2塊租賃住房用地所在的區域,在很多業內人士看來,地理位置堪稱優越,用意更加深遠。易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認為,選址嘉定新城意在實現區域內產業升級、產城融合,意在導入創食品新型企業、引入高端人才,以市場化租賃解決青年人才的居住問題。而張江地塊的推出更是順理成章,根據上海市發佈的《張江科學城建設規劃》(征求意見稿),張江科學城將會“新增住宅全部用作租賃住宅”,以此滿足科學城就業人口居住需求。

            從更高層面的考量來看,租售並舉將是未來房地產市場大勢所趨。去年6月3日,國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,明確提出支持租賃住房建設。各地應結合住房供需狀況等因素,將新建租賃住房納入住房發展規劃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,允許將現有住房按照國傢和地方的住宅設計規范改造後出租。

            事實上,上海的這2宗地塊是全國首次出現土地用途為租賃的地塊。之前419電影網萬科拿下的北京和佛山的3塊100%自持住宅地塊,安全並非土地性質本身就是租賃。上海此次土地出讓,可以視作對中央支持租賃住房建設政策的響應,是房地產市場長效機制建立的重要一環衛生,預計今後還將有更多城市陸續跟進。

            考量開發商綜合能力

            從出讓信息得知,浦東地塊的建築面積為130014平方米,根據7.23億的起始價格來算,樓面價僅為5568元/平方米;嘉定地塊的建築面積為71283.5平方米,根據4.24億的起始價格來算,樓面價僅為5950元/平方米。但是,地價低不代表門檻低,實際上持亞洲 天堂 歐美 日韓 國產有型租賃住房對開發商的運營能力和資金要求更高。

            同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,目前能夠接下租賃用地的房企並不多,更加考驗房企的開發、運營、資本運作等綜合能力。租賃物業要做到持續產生價值,一方面租賃本身能夠產生租金收益和相對應的增值收益,另一方面要通過運營提升物業市場價值,也就是價格,這些都是房企可能面臨的新問題安全。“住宅銷售市場發展瞭20年,大多數開發商隻會造房子、賣房子,如何運營持有是一項新技能。&安全rdquo;

            在張宏偉看來,企業融資和資本市場運作的能力則更為關鍵。其一,因為全自持運營,對開發企業前期的資金支持要求會比較大。其二,資金長時間沉淀,物業進入成熟階段後如要退出變現,就需要利用金融工具,比如REITS等各種證券化手段。

            上海中原地產分析師盧文曦則表示,發展租賃住房的“痛點”在於:首先,如果區域內租賃住宅增加、可售住房減少,會造成區域內供求緊張格局,不僅新房價格有上漲壓力,二手房也會成為稀缺資源,同樣面臨上漲壓力。其次,當前租房與買房獲得的社會權利差別很大,子女入學與住房、戶口等因素緊密捆綁,租賃市場發展仍需更多政策出臺保護承租人權益。

            (來源:上海證券報)

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